今知りたい狭小住宅Ｑ＆Ａ
今知りたい狭小住宅Ｑ＆Ａ
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Q:狭小地に向いている工法は何？
A:木造在来工法
江戸川区、葛飾区、墨田区、江東区の城東エリアは、昔ながらの下町で土地が小さいばかりでなく、入り組んだ路地も多く、かつ大きな川に囲まれて水害の危険もある地域です。ここでは代表的ないくつかの工法を紹介するとともに、このエリアとの相性も探ってまいります。
木造在来工法日本で最も多い工法で、狭小地に最も向いているといわれています。住宅の7～8割が木造在来工法を採用し、基礎の上に土台を並べ、柱と柱を梁でつなぎ、筋交いで補強します。
設計の自由度が高いため、狭小地でも採光の工夫が可能です。間取りもこだわりがもて、増改築などにも対応が可能です。自由度が高いことは、すなわち大工さんの腕によって出来栄えが左右されることがあります。
また防火地域でも、「木造耐火構造」を可能にする工務店もあります。2×4工法日本に導入されたのは1970年代。北米で主流の工法です。厚さ2インチ×4インチの角材が使われています。在来工法が柱や梁で躯体を支えることに対して、ツーバイフォーは床や壁などの「面」で支えます。
一方で窓の位置や大きさなどには制限が出てきます。また、施工業者の技術に差がつきにくいことからも、工期が比較的短いというメリットもあります。いずれ増改築を考える場合には不向きかもしれません。鉄筋コンクリート（ＲＣ）工法鉄筋を組んで、コンクリートを流し込み、柱や梁を作っていきます。耐久性や耐震性に優れた工法です。一方で、鉄は木より重いので、その分大規模な基礎工事が必要になるなど、コストが木造に比べて高価になる場合が多いです。大型車などが入り込めない敷地ですと工事が難しいケースもあります。
以上、代表的な工法をご紹介しました。それぞれにメリット・デメリットはあります。どの工法も素晴らしいもので、コストや工期、出来栄えや何に強いか？ をじっくり考えて会社選びを進めるようにしてください。
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Q:社長に会ったほうがいいと聞きますが？
A:もちろんです。そして会社の姿勢に触れましょう。
かならずその会社の社長に会うようにしましょう。
じっくり話をする必要はありません。ほんのあいさつ程度でもいいのです。
もちろん部下を信頼して任せる部分も大きいですが、なんといってもとても大きな買い物です。
責任者が顔を出さない会社と、挨拶だけでも顔を見せる会社と、どちらをより信頼できますか？
お客様一人ひとりを大切にする会社は前者・後者、どちらだと思いますか？その会社の姿勢は社長の姿勢がそのまま出るものです。担当の営業さんがどれほど素晴らしい、
好ましい人でも、その担当の決定権を超えた話になった場合、それを決済するのは社長です。なるべく早い段階で顔合わせをするようにしましょう。
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Q:住宅ローンは本当に今がチャンスなの？
A:現状では決定は早ければ早いほど良いでしょう。
支払開始は最速で１年後。その時も最低金利？2016年、「マイナス金利」という言葉が広まりました。その影響で、住宅ローンもフラット35などを含め、長い間「史上最低金利」を更新し続けました。またある月には、借り換えの申し込みが前年度比3.6倍を記録したといいます。
そして今、わずかながら金利が上昇する気配を見せていますが、それでもしばらくは最低水準で推移するでしょう。ただしここで重要になるのが、実際にローンを支払うのは引き渡し後になり、その時の金利が適用されることなのです。
さて、ここでもう一つの重要な問題をお話します。
「家づくりには１年かかる」のです。それも土地が決まっている、もしくは建て替えの場合です。土地探しからになりますと、単純に土地探し期間が追加されます。
なぜ１年もかかるのか？を時系列で追ってみます。➊スタート
家づくりを決める。展示場に足を運んだり、資料請求をし、話を聞く会社を決める
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➋３か月後
一日に話を聞けるのは１社が限度。ようやく2～3社に絞ってプランの話をする
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➌６か月後
施工会社を決める→プラン決定→契約
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➍８か月後
役所への申請が終わる。期間は２か月が一般的
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➎８か月後
着工
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➏９か月後
上棟
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➐12か月後
完成、引き渡し
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❽そのときの金利でローン支払いスタートまとめます。
現在、確かに史上最低水準で金利は推移しています。しかしこれから東京五輪などを控えて金利が上がる気配を見せているというニュースに触れた方も多いでしょう。
ということは、今家づくりを始めても、１年後の金利はあがっている可能性があるのです。
しかもその後は上昇するだけですから、現状では早ければ早いほど良いということになるのです。もちろん、家づくりの問題はお金だけではありません。
ご家族が今後どう変化していくのか？それに合わせて家を考えていかなければなりません。
ある程度今後のご家族の変化が見えているのならば、少しでも早く動き始めるのが良策と言えるでしょう。 -
Q:バリアフリー、二世帯住宅は注文住宅がいいと聞きますが？
A:生活スタイルは千差万別です。まずは将来どのように暮らすかを考慮しましょう。
バリアフリー、二世帯住宅と一言でいいますが、ご家族によってそのスタイルは様々です。
ご家族ごとに形があると思いますので、「これが正解」というのはありません。例えば、おばあちゃんは朝起きた後、リビングへ行くのですか？ 台所に行くのですか？
庭に行くのですか？ はたまた子供たちを起こしに行くのですか？
床をフラットにするだけでは良いバリアフリーとはいえません。そこで暮らす方がどのような動線でどのように暮らすのかを考えて作ることが何より重要なのです。もしかしたら今後室内でも車いすが必要になるかもしれません。その場合は、介助する人の動線も考えるべきでしょう。お互いがストレスなく接するには、動線は本当に大切な要素になります。
特に狭小地ですと敷地は限られてきますので、どのような間取りにするのか。担当さんとどこまで話ができるのか？ が最も重要になるのです。
つまりご家族ごとにプランを考えられることで、自由設計の注文住宅がおすすめになるのです。
もちろん、「ご家族が新しい家でどのように暮らすのか？」を考えて話を聞き取ってくれる担当営業さんに出会えるまで、妥協はしないほうが良いかと思います。 -
Q:20坪の敷地にどれくらいの家を建てられるの？
A:用途地域によって違います。まずは敷地調査を行いましょう。
建ぺい率と容積率城東地域には本当に多くの規制があります。用途地域によって建ぺい率や容積率も変わりますし、まずはご自分の土地にどれくらいの大きさの家が可能なのかを知ることが大切です。
建ぺい率＝土地面積に対して、どのくらいの割合で家が建てられるかの数値
例えば敷地20坪で建ぺい率60とある場合、12坪分の面積に家を建てることができます。
残りの8坪に建物を作ることはできません。地域によっては40パーセントという地域もありますし、90％を超える土地もあります。こればかりは自分たちで変更できるものではありませんので、
その建ぺい率の中でどのような間取りができるのかを工夫しなければなりません。容積率＝土地面積に対して、延べ床面積の比率をいいます。
例えば建ぺい率60％/容積率200％という地域で20坪の敷地があったとします。
これは建て床面積が12坪以下、そして延床面積が40坪以下∗の必要があるのです。
土地が狭くても容積率があれば、3階建ても可能になりますし、仮に2階建てまでが限度の容積率でも、広いロフトなどを作ることによって、面積を確保することもできます。このあたりは狭小住宅に実績のある施工会社の施工例を見て、相談するのがおすすめです。
その他にも斜線規制や、道路に設置している部分、また屋根の高さなど、様々な規制があります。これらをすべてご自分で調べるのは難しいでしょうし、間違った数値が出てしまう恐れもあります。
気になる施工会社に調査を依頼するのが良いと思います。ほとんどの施工会社さんは敷地調査は無料ですので、気軽に連絡してみるとよいでしょう。∗実際は建て床面積が12坪のため、3階建てで36坪になります。
